Plan ogólny jest aktem prawa miejscowego o krótkiej liście ustaleń. Podstawowym ustaleniem planu ogólnego są strefy planistyczne, dla których określa się obowiązkowo profil funkcjonalny podstawowy i można określić profil funkcjonalny dodatkowy. Profile te nie określają docelowego przeznaczenia terenu, a jedynie wskazują katalog przeznaczeń terenu możliwych do wyznaczenia w planach miejscowych i decyzjach o warunkach zabudowy. Ustalenia dla stref obejmują również wskaźniki urbanistyczne tj. maksymalny udział powierzchni zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, maksymalną nadziemną intensywność zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej. Ustalenia planu ogólnego dają ramy dla przyszłych miejscowych planów zagospodarowania i decyzji o warunkach zabudowy. Decyzje te będą mogły być wydawane wyłącznie na obszarach wskazanych w planie ogólnym, jako obszar uzupełniania zabudowy. Wyznaczenie tego obszaru oraz obszaru zabudowy śródmiejskiej to działanie fakultatywne w ramach tworzenia planu ogólnego.

Rozwiązanie to daje gminom narzędzie do kontrolowania obszaru, na którym wydawane są decyzje o warunkach zabudowy, a także powoduje, że sposób zagospodarowania i parametry w nich określone będą spójne z polityką przestrzenną gminy. Dotychczas niejednokrotnie przepisy regulujące wydawanie decyzji o warunkach zabudowy dopuszczały powstawanie obiektów w sprzeczności z założeniami tej polityki.

Istotne jest również to, że Plan ogólny mimo, że ma status aktu prawa miejscowego nie stanowi bezpośrednio podstawy do procedur budowalnych.

W trakcie prac nad projektem Planu ogólnego Olsztyna przyjęto zasadę kontynuowania polityki przestrzennej miasta, wyrażonej w aktualnej Strategii Rozwoju Miasta – Olsztyn 2030+, obowiązującej Zmianie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Olsztyna (przyjętym Uchwałą Rady Miasta Olsztyna nr XXXVII/660/13 z dnia 15.03.2013 r.) oraz obowiązujących w mieście miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, w ramach przeciwdziałania zmianom klimatu, szczególną troską objęto lasy i tereny zielone, także zieleń osiedlową, oraz w wybranych strefach, zapewniono możliwość lokalizowania instalacji OZE.

Specyficzne uwarunkowania przestrzenne – usytuowanie wśród jezior, lasów i rzek, w oczywisty sposób przesądziło o rozkładzie terenów zurbanizowanych Olsztyna. Ich ulokowanie zostało zdeterminowane przez naturalne elementy przestrzenne. Zasięg obszaru uzupełniania zabudowy wyznaczono tak by wspierać racjonalne zagęszczanie i eliminować rozpraszanie się zabudowy przy jednoczesnej ochronie cennych terenów przyrodniczych czy kompozycji istniejących osiedli.

Nową determinantą, którą wprowadziła reforma planowania, jest bilans terenów mieszkaniowych w gminie. Wyznacza się go, biorąc pod uwagę istniejące zainwestowanie mieszkaniowe, miejsca niezabudowane, wskazane pod zabudowę mieszkaniową w obowiązujących planach miejscowych, tereny niezabudowane poza planami oraz narzucone przez reformę planistyczną ograniczenia w tym zakresie.

Jakie informacje na temat działki mogę odczytać z Planu ogólnego?

Każdy zainteresowany z planu ogólnego może uzyskać następujące informacje na temat działki:

1) w jakiej strefie planistycznej jest ona położona,

2) jaki jest dopuszczony dla niej wachlarz funkcji (co wynika z podstawowego profilu funkcjonalnego i ewentualnie ustalonego profilu dodatkowego), w przyszłych mpzp lub decyzjach o warunkach zabudowy,

3) jakie są ramy wskaźników urbanistycznych w przyszłych mpzp i ewentualnie decyzjach o warunkach zabudowy terenu:

• maksymalny udział powierzchni zabudowy,
• maksymalną wysokość zabudowy,
• maksymalną nadziemną intensywność zabudowy,
• minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej,

4) czy działka znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy, a co za tym idzie czy będą mogły na tym terenie powstawać nowe obiektu budowlane w ramach decyzji o warunkach zabudowy,

5) czy działka położona jest w strefie śródmiejskiej, a co za tym idzie obowiązują inne przepisy dotyczące projektowania przyszłej inwestycji.

Czy mam jeszcze wpływ na ustalenia Planu ogólnego Olsztyna?

Obecnie do 13 marca 2026 r. odbywają się konsultacje społeczne tego dokumentu. Jest to odpowiedni moment, aby zapoznać się z nim i ewentualnie wnieść swoje uwagi.
W dniach: 24 lutego 2026 r. (wtorek), 26 lutego 2026 r. (czwartek) oraz 4 marca 2026 r. (środa) w godzinach od 16.00 do 19.00 w ratuszu (pl. Jana Pawła II 1), w sali 219 odbędą się spotkania otwarte oraz dyżury projektantów, podczas których każdy otrzyma wsparcie podczas zapoznawania się z tą nową formą aktu planowania przestrzennego. [LINK DO KONSULTACJI SPOŁECZNYCH]